לשכור או לקנות דירה: השיקולים שכדאי לשים על השולחן
השאלה הנצחית של הישראלים אינה רק עניין של מספרים. מדריך שמפרק את השיקולים הכלכליים והאישיים ועוזר להגיע להחלטה מושכלת.
אין כמעט ויכוח שמעורר יותר רגשות בשיחות סלון בישראל מאשר השאלה אם לשכור או לקנות. לדור ההורים התשובה הייתה ברורה: דירה היא ביטחון, ושכירות היא זריקת כסף. אבל לדור הצעיר, שנתקל במחירי דירות גבוהים ובצורך בהון עצמי משמעותי, התמונה מורכבת יותר. האמת היא שאין תשובה אחת שמתאימה לכולם. ההחלטה תלויה במצב הכלכלי, בתוכניות לעתיד, באורח החיים ובהעדפות האישיות. במאמר הזה נפרק את השיקולים העיקריים, כדי לעזור לכם לחשוב על השאלה בצורה מסודרת.
המיתוס של זריקת הכסף
המשפט "שכירות זה לזרוק כסף" נשמע משכנע, אבל הוא לא מדויק. גם מי שקונה דירה משלם עלויות שאינן מחזירות את עצמן: ריבית על המשכנתא, מס רכישה במקרים מסוימים, עלויות עורך דין ותיווך, תחזוקה, ביטוחים ושיפוצים. החלק מהתשלום החודשי שהולך לריבית הוא, במובן מסוים, דמי השכירות שאתם משלמים לבנק על הכסף.
מנגד, השוכר שומר את ההון העצמי שלו, שיכול להיות מושקע באפיקים אחרים. לכן ההשוואה הנכונה אינה בין שכר הדירה לבין ההחזר החודשי של המשכנתא, אלא בין כל העלויות שאינן בונות הון בשני המסלולים, ובין התשואה הצפויה על ההון העצמי בכל אחד מהם.
היתרונות של קנייה
לרכישת דירה יש יתרונות ברורים. הראשון הוא יציבות. בעל דירה לא חושש שבעל הבית יחליט למכור או להעלות את שכר הדירה, ויכול לתכנן את החיים לטווח ארוך, כולל בית ספר לילדים וקהילה. השני הוא חיסכון כפוי. ההחזר החודשי על המשכנתא כולל רכיב קרן, שמגדיל את ההון שלכם בדירה. עבור אנשים שמתקשים לחסוך, זה מנגנון אפקטיבי.
השלישי הוא החופש לעצב את הבית. אפשר לשפץ, לצבוע, להחליף מטבח ולהתאים את הדירה לצרכים בלי לבקש רשות. והרביעי הוא הפוטנציאל לעליית ערך לאורך זמן, אם כי חשוב לזכור שעליות עבר במחירי הדירות אינן מבטיחות עליות עתידיות.
היתרונות של שכירות
שכירות מציעה גמישות. אם המשפחה גדלה, אם מקום העבודה משתנה או אם רוצים לנסות לגור באזור אחר, אפשר לעבור בקלות יחסית. אין צורך להתחייב להלוואה לעשרות שנים ולנכס אחד במקום אחד. עבור מי שאינו בטוח איפה יגור בעוד חמש שנים, זה יתרון משמעותי.
בנוסף, השוכר לא נושא בעלויות התחזוקה הגדולות, כמו תיקוני צנרת, איטום גג או החלפת מערכות. הוא גם לא חשוף לירידת ערך של הנכס. וההון העצמי שלו נשאר נזיל, וזמין להשקעות, לעסק או למקרי חירום.
השיקולים הכלכליים
כדי להשוות באמת, צריך לעשות חשבון. התחילו בהון העצמי הנדרש לרכישה, שכולל את המקדמה ואת העלויות הנלוות. חשבו מה הייתה התשואה הצפויה על הסכום הזה אילו הייתם משקיעים אותו. השוו את ההחזר החודשי הצפוי על המשכנתא לשכר הדירה על דירה דומה, וזכרו להוסיף לצד הקנייה עלויות תחזוקה וביטוח.
חשוב גם לבחון את היכולת לעמוד בהחזרים בתרחישים שונים: עלייה בריבית, עלייה במדד או ירידה בהכנסה. משכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, ומי שמתחייב להחזר שמותח את התקציב עד הקצה עלול להיקלע לקשיים. ההחלטה הזו מורכבת, ומומלץ לבצע את החישובים יחד עם יועץ משכנתאות או מתכנן פיננסי.
- הון עצמי ועלויות נלוות לרכישה
- תשואה חלופית על ההון העצמי
- החזר משכנתא מול שכר דירה על דירה דומה
- עלויות תחזוקה, ביטוח ומיסים
- עמידות בתרחישי ריבית והכנסה שונים
השיקולים האישיים
לא כל שיקול נמדד בשקלים. יש אנשים שעבורם תחושת הבית והשייכות שווה הרבה, ויש כאלה שעבורם החופש לעבור הוא ערך עליון. שאלו את עצמכם: עד כמה אתם בטוחים באזור המגורים? האם יש תוכניות לשינוי בקריירה? כמה ילדים אתם מתכננים, ואיפה תרצו שהם יגדלו?
גם האופי משחק תפקיד. אם הרעיון של חוב גדול לשנים רבות גורם לכם לחץ, זה שיקול לגיטימי. אם העובדה שבעל הבית יכול להודיע לכם לפנות את הדירה מטרידה אתכם, גם זה שיקול. ההחלטה הנכונה היא זו שמאפשרת לכם לחיות בשקט.
אפשרויות ביניים
בין שכירות לקנייה יש גם אפשרויות נוספות. יש מי שקונים דירה להשקעה באזור שבו המחירים נגישים יותר, ובמקביל שוכרים דירה באזור שבו הם רוצים לגור. יש מי שמשתתפים בתוכניות דיור ממשלתיות שמציעות דירות במחיר מופחת לזכאים. ויש מי שבוחרים בשכירות ארוכת טווח, שמספקת יציבות רבה יותר משכירות רגילה.
לכל אחת מהאפשרויות האלה יש יתרונות וחסרונות, וכדאי לבחון אותן לפי המצב האישי ולפי הכללים העדכניים.
אפשרות נוספת שצוברת פופולריות היא רכישה משותפת עם בן משפחה או עם חברים קרובים. היא מאפשרת להגיע להון העצמי הנדרש מוקדם יותר, אבל דורשת הסכם מפורט וברור מראש: מי משלם מה, מה קורה כשאחד הצדדים רוצה למכור, ואיך מתחלקות עלויות התחזוקה. הסכם כזה, שנערך בליווי עורך דין, יכול לחסוך סכסוכים כואבים בהמשך ולשמור גם על הכסף וגם על מערכות היחסים.
לא להחליט מתוך לחץ חברתי
אחד הגורמים שמשפיעים על ההחלטה, ולא תמיד לטובה, הוא הלחץ החברתי. ההורים, החברים והשכנים כולם מחזיקים בדעה, ולעיתים קשה לשמוע את הקול הפנימי. החלטה על דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים, והיא צריכה להתקבל על בסיס החישובים והצרכים שלכם, לא על בסיס מה שמצופה מכם.
לסיכום, השאלה אם לשכור או לקנות אינה שאלה של נכון או לא נכון. קנייה מציעה יציבות, חיסכון כפוי וחופש עיצוב, ושכירות מציעה גמישות, נזילות ופחות התחייבות. השוואה כלכלית מלאה, בחינה כנה של התוכניות לעתיד והתייעצות עם אנשי מקצוע יעזרו לכם להגיע להחלטה שמתאימה בדיוק לכם.
